Dự án Khu dịch vụ du lịch DV-3 Quy Nhơn: Phương án đấu giá năm 2026

UBND tỉnh Gia Lai đã ban hành Quyết định số 4112/QĐ-UBND ngày 28/9/2026 phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện Dự án Xây dựng khu dịch vụ du lịch, ký hiệu DV-3, thuộc đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 điều chỉnh sử dụng đất Trường Cao đẳng Kỹ thuật công nghệ Quy Nhơn.^[1]

Theo hồ sơ được phê duyệt, khu đất DV-3 nằm tại phường Quy Nhơn Nam, tỉnh Gia Lai, có diện tích 2.246 m², chức năng xây dựng khu dịch vụ du lịch, mật độ xây dựng tối đa 60% và tầng cao xây dựng 25 tầng. Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất bắt đầu từ quý IV/2026.^[2]

Đây hiện là hồ sơ về quy hoạch, pháp lý và phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Tài liệu chưa công bố doanh nghiệp trúng đấu giá, giá khởi điểm cụ thể, số lượng phòng/căn, cơ cấu sản phẩm thương mại hay thời điểm mở bán. Vì vậy, các thông tin dưới đây được tổng hợp theo đúng phạm vi văn bản chính thức hiện có.

Tổng quan dự án DV-3 Quy Nhơn

Vị trí khu đất DV-3 Quy Nhơn

Theo phương án đấu giá, dự án được thực hiện tại khu đất ký hiệu DV-3, phường Quy Nhơn Nam, tỉnh Gia Lai, thuộc đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 điều chỉnh sử dụng đất Trường Cao đẳng Kỹ thuật công nghệ Quy Nhơn.^[2]

Hồ sơ pháp lý đồng thời xác định hai tuyến đường liên quan trực tiếp đến chỉ giới xây dựng của công trình là An Dương Vương và Bùi Hữu Nghĩa. Công trình phải lùi tối thiểu 15 m so với chỉ giới đường đỏ đường An Dương Vương và tối thiểu 6 m so với chỉ giới đường đỏ đường Bùi Hữu Nghĩa.

Mục tiêu, quy mô và chỉ tiêu quy hoạch

Mục tiêu được xác định trong phương án là đầu tư xây dựng mới khu dịch vụ du lịch, qua đó góp phần phát triển hạ tầng thương mại – dịch vụ, nâng cao chất lượng không gian đô thị và đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng tại khu vực.

Khu đất có diện tích 2.246 m², mật độ xây dựng tối đa 60% và tầng cao xây dựng 25 tầng. Đây là các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chính đã được ghi nhận trong hồ sơ đấu giá.

Tuy nhiên, phương án hiện không quy định số lượng căn hộ, phòng khách sạn, căn hộ du lịch, diện tích từng loại sản phẩm hoặc tổng diện tích sàn xây dựng. Những thông số này chỉ nên cập nhật khi xuất hiện hồ sơ thiết kế hoặc tài liệu pháp lý mới.

‹

›

Định hướng thiết kế và kiến trúc

Phương án đấu giá chưa kèm thiết kế kiến trúc chi tiết, mặt bằng tầng hoặc phối cảnh chính thức của dự án. Văn bản mới đặt ra yêu cầu về định hướng kiến trúc đối với nhà đầu tư trong quá trình triển khai.

Cụ thể, khi thiết kế và thi công, nhà đầu tư cần chú trọng hình khối kiến trúc hiện đại, có tính thẩm mỹ cao, tạo điểm nhấn cảnh quan đô thị ven biển, đồng thời bảo đảm sự hài hòa với không gian cảnh quan chung của khu vực.^[2]

Tiện ích và yêu cầu vận hành

Hồ sơ hiện tại chưa công bố danh mục tiện ích nội khu cụ thể như hồ bơi, nhà hàng, khu spa, phòng gym hay không gian thương mại. Do đó, các tiện ích này không được xem là thông tin chính thức của dự án ở thời điểm hiện nay.

Thay vào đó, phương án quy định một số nguyên tắc quan trọng trong quá trình vận hành. Nhà đầu tư phải chủ động xây dựng phương án quản lý vận hành chuyên nghiệp; đặc biệt chú trọng phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự đối với lượng khách lưu trú, xử lý rác thải và kiểm soát tiếng ồn để hạn chế ảnh hưởng đến không gian du lịch xung quanh.

Văn bản cũng yêu cầu tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam đối với cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và hướng tới chất lượng dịch vụ đồng bộ, đạt chuẩn cao cấp.

Việc văn bản nhắc đến khách sạn và căn hộ du lịch nghỉ dưỡng trong phần tiêu chuẩn vận hành không đồng nghĩa hồ sơ đã xác định chính thức cơ cấu sản phẩm của DV-3. Cơ cấu khai thác cụ thể còn phải căn cứ hồ sơ triển khai sau này.

Yêu cầu về môi trường và hạ tầng kỹ thuật

Phương án lưu ý nhà đầu tư phải rà soát vị trí xây dựng trạm xử lý nước thải và công trình xử lý bùn cặn nếu có, bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo QCVN 01:2025/BTNMT.

Trường hợp trong quá trình thực hiện dự án phát sinh việc thu hồi khoáng sản trong phạm vi dự án, chủ đầu tư phải liên hệ cơ quan chuyên môn để được hướng dẫn thủ tục theo quy định của Luật Địa chất và khoáng sản năm 2024 và các văn bản liên quan.

Pháp lý dự án DV-3 Quy Nhơn

Hồ sơ pháp lý được cung cấp cho thấy quá trình chuẩn bị dự án và tổ chức đấu giá đã trải qua nhiều mốc quan trọng.

Hình thức thuê đất và thời hạn hoạt động

Mục đích sử dụng đất được xác định là xây dựng khu dịch vụ du lịch.

Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thời hạn cho thuê đất là 50 năm.

Thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm, kể từ ngày có Quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh.^[2]

Phương án đấu giá quyền sử dụng đất DV-3

Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá được xác định từ quý IV/2026. Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất là Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Gia Lai.

Giá khởi điểm

Phương án chưa đưa ra số tiền giá khởi điểm cụ thể. Theo văn bản, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao xác định giá khởi điểm để trình UBND tỉnh phê duyệt theo quy định.

Do đó, tại thời điểm bài viết được cập nhật, chưa có cơ sở từ hồ sơ này để công bố một con số cụ thể về giá khởi điểm khu đất DV-3.

Tiền đặt trước

Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị khu đất tính theo giá khởi điểm.

Tiền đặt trước được nộp vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam theo quy định.

Bước giá

Bước giá của cuộc đấu giá được xác định bằng 2% giá khởi điểm của khu đất. Người tham gia đấu giá phải trả tròn bước giá theo quy định của cuộc đấu giá.

Hình thức đấu giá

Phiên đấu giá được thực hiện theo hình thức đấu giá trực tuyến, phương thức trả giá lên, căn cứ Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Phương án dự kiến giá trị thu được từ kết quả đấu giá tăng từ 4% trở lên so với giá khởi điểm được phê duyệt. Đây là nội dung dự kiến về nguồn thu trong phương án, không phải mức giá trúng đấu giá đã được xác lập.

Điều kiện đối với nhà đầu tư tham gia đấu giá

Đối tượng có thể đăng ký tham gia đấu giá gồm tổ chức và cá nhân đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đấu giá tài sản và các quy định có liên quan.

Yêu cầu về năng lực tài chính

Nhà đầu tư phải chứng minh vốn chủ sở hữu tối thiểu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án. Theo cách xác định trong phương án, tổng mức đầu tư phục vụ việc tính tỷ lệ này bao gồm tổng vốn đầu tư dự án cộng với tiền thuê đất theo giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhà đầu tư cũng phải cung cấp cam kết về nguồn vốn chủ sở hữu và nguồn vốn vay dự kiến sử dụng để thực hiện dự án. Đối với vốn vay, hồ sơ yêu cầu văn bản cam kết cung cấp tài chính của ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc bên cho vay khác theo quy định.

Yêu cầu về kinh nghiệm

Nhà đầu tư hoặc chủ thể liên quan đáp ứng điều kiện theo phương án phải từng tham gia thực hiện ít nhất 01 dự án đầu tư tương tự.

Các lĩnh vực được phương án liệt kê gồm trung tâm thương mại, khách sạn, kinh doanh bất động sản, thương mại dịch vụ, khu dân cư hoặc khu đô thị.

Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá

Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng các điều kiện theo quy định. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp và các quy định liên quan.

Một số điều kiện khác

Nhà đầu tư không được thuộc trường hợp bị cấm tham gia đấu giá; không lâm vào tình trạng phá sản hoặc đang giải thể; phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật kinh doanh bất động sản và cam kết thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường.

Tiến độ thực hiện dự án

Phương án đấu giá quy định khá rõ thời hạn triển khai sau khi nhà đầu tư được công nhận trúng đấu giá.

Trường hợp nhà đầu tư vi phạm tiến độ, dự án có thể bị xem xét chấm dứt, thu hồi đất và xử lý tài chính theo quy định, trừ trường hợp có lý do chính đáng được UBND tỉnh chấp thuận bằng văn bản.

Nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá

Nhà đầu tư trúng đấu giá phải nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Sau khi công bố kết quả trúng đấu giá, tiền đặt trước và tiền lãi nếu có được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nếu nhà đầu tư không nộp hoặc không nộp đủ tiền theo thời hạn quy định, cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện thủ tục hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và nhà đầu tư không được nhận lại khoản tiền đặt cọc theo quy định.

Giá bán và chính sách bán hàng

Hai hồ sơ pháp lý hiện có không phải tài liệu bán hàng và không công bố giá bán sản phẩm, chính sách thanh toán, booking, ưu đãi hoặc thời gian mở bán.

Đồng thời, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất DV-3 cũng chưa được xác định bằng một con số cụ thể trong phương án. Vì vậy cần phân biệt rõ giữa giá đấu giá quyền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản nếu dự án được phát triển thương mại trong tương lai.

Những điểm đáng chú ý từ hồ sơ dự án DV-3

Xét trên các thông tin đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, DV-3 hiện có một số đặc điểm đáng chú ý.

Thứ nhất, khu đất có diện tích 2.246 m² nhưng chỉ tiêu tầng cao lên tới 25 tầng. Điều này cho thấy định hướng khai thác không gian theo chiều cao, thay vì mô hình công trình thấp tầng.

Thứ hai, mục đích sử dụng đất được xác định rõ là khu dịch vụ du lịch. Hình thức sử dụng là Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn 50 năm. Đây là yếu tố pháp lý cần được phân biệt với dự án nhà ở có đất ở.

Thứ ba, phương án đặt ra yêu cầu tương đối cụ thể về năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, tiến độ đầu tư và trách nhiệm vận hành đối với nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Thứ tư, ở thời điểm hiện tại, một số thông tin được thị trường quan tâm như chủ đầu tư trúng đấu giá, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, cơ cấu sản phẩm, số lượng phòng hoặc căn và thiết kế chi tiết vẫn chưa được công bố trong hai tài liệu này.

Vì vậy, DV-3 hiện nên được theo dõi dưới góc độ quỹ đất dịch vụ du lịch đang triển khai thủ tục đấu giá và chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư, thay vì xem như một dự án bất động sản đã chính thức mở bán.

Câu hỏi thường gặp về dự án DV-3 Quy Nhơn

Nguồn và căn cứ pháp lý